核心观点：首单外资消费REITs正式获批，保障房REIT单周表现优异

2025年第35周，中证REITs（收盘）指数为846.89，同比上涨6.54%，环比上涨1.06%；中证REITs全收益指数1073.33，同比上涨12.47%，环比上涨1.06%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+1.84%、+0.23%、+1.07%、+1.13%、+1.14%、+0.69%、+2.49%；一月涨跌幅分别为-6.03%、-2.01%、-2.10%、-3.80%、-0.35%、-2.18%、

-3.07%。本周REITs市场交易规模成交量达7.14亿份，同比增长95.08%；成交额达31.86亿元，同比增长113.11%；区间换手率3.16%，同比增长22.96%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

一周要闻：首单外资消费REITs正式获批，临港创新产业园REIT扩募正式上市交易

国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金发布2024年第一次扩募之扩募份额上市交易公告书。扩募募集期间为2025年8月1日至2025年8月14日，本次扩募基金份额净值为4.433元/份，募集资金总额达到17.23亿元。首单外资消费REITs正式获批。华夏凯德商业REIT于近日获得上交所无异议函，并于8月27日取得了证监会准予注册的批复，准予募集的基金总份额为4亿份。该项目的受理日期为2025年4月18日，基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资。

一周行情：保障房REITs单周上涨1.84%，单月累计上涨6.03%

2025年第35周，中证REITs（收盘）指数为846.89，同比上涨6.54%，环比上涨1.06%，2024年年初至今累计上涨11.96%，同期沪深300指数累计上涨31.06%，累计超额收益-19.1%；中证REITs全收益指数1073.33，同比上涨12.47%，环比上涨1.06%，2024年年初至今累计上涨24.55%，同期沪深300指数累计上涨31.06%，累计超额收益-6.51%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+1.84%、+0.23%、+1.07%、+1.13%、+1.14%、+0.69%、+2.49%；一月涨跌幅分别为-6.03%、-2.01%、-2.10%、-3.80%、-0.35%、-2.18%、-3.07%。

一级跟踪：12只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

2025年第35周，共有12只REITs基金等待上市，本周华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，发行市场保持活跃。

风险提示：

（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。

正文

1、首单外资消费REITs正式获批，国泰君安临港创新产业园REIT扩募

（1）国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金发布2024年第一次扩募之扩募份额上市交易公告书。公告显示，该基金由上海国泰海通证券资产管理有限公司管理，中国银行股份有限公司托管，于2025年8月29日在上海证券交易所上市交易。国泰君安临港创新产业园REIT的基金份额总额为5.89亿份，其中首次发售份额为2亿份，本次扩募份额为3.89亿份。扩募募集期间为2025年8月1日至2025年8月14日，本次扩募基金份额净值为4.433元/份，募集资金总额达到17.23亿元。

（2）首单外资消费REITs正式获批。华夏凯德商业REIT于近日获得上交所无异议函，并于8月27日取得了证监会准予注册的批复，准予募集的基金总份额为4亿份。该项目的受理日期为2025年4月18日。基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资，是立足亚洲、领先的全球不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人。华夏凯德商业REIT的获批标志着中国公募REITs市场向国际化与多元化进程迈出关键一步。

2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.06%

2.1、中证REITs（收盘）指数环比上涨1.06%

2025年第35周，中证REITs（收盘）指数为846.89，同比上涨6.54%，环比上涨1.06%；从累计数值来看，2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨11.96%，同期沪深300指数累计上涨31.06%，累计超额收益-19.1%。

2.2、中证REITs全收益指数环比上涨1.06%

2025年第35周，中证REITs全收益指数1073.33，同比上涨12.47%，环比上涨1.06%；从累计数值看，2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨24.55%，同期沪深300指数累计上涨31.06%，累计超额收益-6.51%。

2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长95.08%

2025年第35周，REITs市场交易规模成交量达7.14亿份，同比增长95.08%；成交额达31.86亿元，同比增长113.11%；区间换手率3.16%，同比增长22.96%。

2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长19.33%

从近30日数据来看，过去30日REITs市场交易规模成交总量达43.98亿份，同比增长19.33%；成交总额达197.38亿元，同比增长15.79%；近30日平均区间换手率0.69%，同比增长11.16%。

3、分板块表现：保障房REITs单周上涨1.84%，单月累计下跌6.03%

2025年第35周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+1.84%、+0.23%、+1.07%、+1.13%、+1.14%、+0.69%、+2.49%；一月涨跌幅分别为-6.03%、-2.01%、-2.10%、-3.80%、

-0.35%、-2.18%、-3.07%。

2025年第35周，嘉实物美消费REIT、华夏合肥高新REIT、华泰江苏交控REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.22%、3.85%、3.83%；本周中航京能光伏REIT、浙商沪杭甬REIT、中金安徽交控REIT跌幅靠前，跌幅为1.30%、0.33%、0.25%。

4、一级跟踪：12只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃

2025年第35周，共有12只REITs基金等待上市，本周华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，发行市场保持活跃。

5、投资建议：维持行业“看好”评级

2025年第35周，中证REITs（收盘）指数为846.89，同比上涨6.54%，环比上涨1.06%；中证REITs全收益指数1073.33，同比上涨12.47%，环比上涨1.06%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+1.84%、+0.23%、+1.07%、+1.13%、+1.14%、+0.69%、+2.49%；一月涨跌幅分别为-6.03%、-2.01%、-2.10%、-3.80%、-0.35%、-2.18%、-3.07%。本周REITs市场交易规模成交量达7.14亿份，同比增长95.08%；成交额达31.86亿元，同比增长113.11%；区间换手率3.16%，同比增长22.96%。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

6、风险提示

（1）公募REITs价格变动及运营风险；

（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；

（3）各类别资金入市进度不及预期；

（4）项目长期分派率不及预期。

研究报告信息：

证券研究报告：《REITs行业周报：首单外资消费REITs正式获批，保障房REIT单周表现优异》

对外发布时间：2025年8月31日

报告发布机构：开源证券研究所

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